L’APRES 11 MAI : BAISSE DU LOYER A LA RÉOUVERTURE DES COMMERCES

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L’APRES 11 MAI : BAISSE DU LOYER A LA RÉOUVERTURE DES COMMERCES

Ce 11 mai, l’activité reprend dans des conditions et dans un environnement commercial bouleversé qui doit permettre d’obtenir une baisse du loyer.

Le droit spécial(article L 145-38 du Code de commerce) permet au locataire, passées les trois premières années à partir de l’entrée en jouissance du bail initial ou renouvelé, de demander la révision triennale de son loyer. A cette fin, le locataire devra rapporter la preuve d’une « modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative ». L’article R. 145-6 du code de commerce précise que cette modification peut être « durable ou provisoire ».Une fermeture administrative temporaire (du 16 mars au 11 mai 2020) sera donc prise en compte. Elément capital : l’article L 145-38 du Code de commerce précise que : « la révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision. » Autrement dit, si le locataire obtient du juge fixation d’un loyer révisé, le bailleur devra restituer le trop-perçu inhérent à la période qui aura couru depuis notification de la demande de révision jusqu’au jugement.

Le droit commun permet au locataire, sans attendre que soient échues les trois premières années d’exploitation (bail initial ou renouvelé), de pousser son bailleur à renégocier le loyer du bail qui, équilibré lors de sa formation, sera devenu déséquilibré par survenance d’évolutions économiques imprévisibles. Il convient ici de distinguer selon qu’il s’agit d’un bail postérieur ou antérieur au 1eroctobre 2016 : 

  • Pour lesbaux conclus ou renouvelés postérieurement au 1er octobre 2016, cette renégociation pourras’appuyer sur l’article 1195 du Code civil qui, à la faveur de la réforme du Code civil, a introduit un mécanisme de prise en compte la notion « d’imprévision ». Attention : tant que dureront les pourparlers avec le bailleur ou tant que le juge n’aura pas statué, le locataire devra continuer à exécuter ses obligations. Toutefois, celui qui aura des difficultés pour payer son loyer pourra demander au juge de lui octroyer un délai. L’article 1195 prévoit qu’en cas de refus ou d’échec de la renégociation, l’une des parties – ici le locataire – pourra demander au juge de  réviser le loyer.
  • Pour les baux antérieurs au 1eroctobre 2016, l’article 1195 du Code civil n’étant pas applicable, le juge pourrait considérer qu’un bailleur qui refuse toute renégociation manque à l’exécution de bonne foi du contrat. 

Les locataires, affairés à reprendre l’activité dans les meilleures conditions, auront intérêt à acter au plus vite auprès de leur bailleur une demande de révision du loyer si les conditions de la reprise devaient être délicates.


Maître Sébastien BEAUGENDRE 

Maître de conférences des Facultés de droit

 Avocat au barreau de Paris

 Cabinet Hubert Bensoussan Avocats


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